29.10.1993

Kanne Espoon kihlakunnanoikeudessa

A ja B ovat Asunto Oy Jupperin Oma-Kodolle 31.7.1990 tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 24.6.1980 ostaneet yhtiön osakkeet nrot 3 ja 8, jotka yhtiön voimassa olevan yhtiöjärjestyksen mukaan oikeuttivat, osake nro 3 5 h + k:n käsittävän 164,5 neliömetrin suuruisen huoneiston nro 3 hallintaan ja osake nro 8 6 h + k:n käsittävän 169 neliömetrin suuruisen huoneiston nro 8 hallintaan. Yhtiön perustajien ja asunto-osakkeiden ostajien välisissä kauppakirjoissa oli mainittu seuraavaa: "Voimassa olevan poikkeusluvan mukaan saadaan taloyhtiön tiloille rakentaa 8 taloa. Mikäli kaava tai muu menettely tulee sallimaan, että rakennuspaikoille A 3 ja A 8 saadaan rakentaa kaksi omakotitaloa, suostuu ostaja siihen, että osakkeitten n:o 3 ja 8 omistajat saavat omalla kustannuksellaan rakentaa ko. rakennuspaikoille vastaavat talot. Ostajat sitoutuvat yhtiön osakkaina myötävaikuttamaan rakennusluvan saantiin ja rakennushankkeen toteuttamiseen. Rakennushankkeet on aloitettava viimeistään 31.8.1978, oikeastaan 31.3.1978."

Yhtiön ylimääräinen yhtiökokous oli 14.2.1978 päättänyt, että talojen nrot 3 ja 8 rakentamisen aloittamisajankohtaa siirretään kuuden kuukauden päähän siitä ajankohdasta, jona yhtiön kiinteistöä koskeva tekeillä ollut asemakaava tulisi lopullisesti vahvistetuksi. Lisäksi yhtiökokous oli päättänyt, että talojen rakentaminen oli saatettava päätökseen kahden ja puolen vuoden kuluessa asemakaavan vahvistamisesta lukien.

Kysymyksessä olevaa aluetta koskeva asemakaava oli vahvistettu 11.10.1988, mutta saanut valitusmenettelyn jälkeen lainvoiman vasta 15.11.1989.

Tämän jälkeen yhtiö oli aiheettomasti viivytellyt tontin mittausta ja tontin tonttirekisteriin merkintää koskevissa toimenpiteissä. Sen vuoksi tonttijako oli vahvistettu vasta 24.1.1990 ja tontti merkitty kiinteistörekisteriin 3.5.1990. Vasta tämän jälkeen oli ollut käytännössä mahdollista saada hankkeille rakennuslupa.

AB:t olivat 20.4.1990 jättäneet yhtiölle rakennuslupahakemuksen kaikkine siihen tarvittavine asiakirjoineen ja liitteineen, mutta yhtiö ei kuitenkaan ollut ryhtynyt hoitamaan rakennuslupa-asiaa.

Sen vuoksi AB:t ovat vaatineet, että yhtiö velvoitettaisiin kolmen kuukauden kuluessa päätöksen lainvoimaiseksi tulosta lukien hakemaan rakennuslupaa yhtiön omistamalle tontille nro 16 Espoon kaupungin 60. kaupunginosan korttelissa 60114 siten, että tontille rakennetaan A ja B:n laadituttamien suunnitelmien mukaisesti huoneistot A 3 (5 h + k, 164,5 neliömetriä) ja A 8 (6 h + k, 169 neliömetriä) uhalla, että ellei yhtiö hae sanotussa ajassa lupaa, heillä oli oikeus oikeuden pöytäkirjanotteen nojalla jättää lupahakemus yhtiön puolesta. AB:t ovat edelleen vaatineet vahvistettavaksi, että heillä oli oikeus omalla kustannuksellaan rakentaa kysymyksessä olevat asuinrakennukset yhtiön omistamalle tontille sekä korjata ja täydentää rakennuslupahakemuksia viranomaisten vaatimalla tavalla. AB:t ovat vielä vaatineet yhtiön velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Kihlakunnanoikeuden päätös 17.12.1990

Kihlakunnanoikeus, jossa yhtiö oli vastustanut kannetta ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen, on lausunut selvitetyksi, että yhtiön osakkeita nrot 3 ja 8 koskevien kauppakirjojen mukaan saatiin kysymyksessä olevien osakkeiden rakennuspaikoille osakkeenomistajan omalla kustannuksella rakentaa kauppakirjoissa mainitun suuruiset asuinrakennukset. Yhtiökokouksessa 14.2.1978 oli lisäksi päätetty, että rakentaminen oli aloitettava kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun asemakaava on lopullisesti vahvistettu.

Asemakaava oli lainvoimaisesti vahvistettu 15.11.1989. Sen jälkeen AB:t olivat yrittäneet saada yhtiön hallitusta yhtiökokouksen 14.2.1978 säätämässä määräajassa ryhtymään toimenpiteisiin rakennuslupahakemuksen tekemiseksi. Yhtiön hallitus tai yhtiökokous eivät kuitenkaan olleet vielä tähän päivään mennessä ryhtyneet toimenpiteisiin edellä mainitun luvan saamiseksi.

Sen vuoksi ja kun rakennuslupahakemuksen tekeminen tässä tapauksessa kuului yhtiölle, kihlakunnanoikeus on velvoittanut yhtiön kolmen kuukauden kuluessa päätöksen lainvoimaiseksi tulosta lukien hakemaan rakennuslupaa yhtiön omistamalle tontille nro 16 Espoon kaupungin 60. kaupunginosan korttelissa 60114 siten, että tontille rakennetaan A ja B:n laadituttamien suunnitelmien mukaisesti ja heidän kustannuksellaan huoneistot A 3 (5 h + k, 164,5 neliömetriä) ja A 8 (6 h + k, 169 neliömetriä) uhalla, että A ja B:lla on oikeus kihlakunnanoikeuden pöytäkirjanotteen nojalla jättää lupahakemus yhtiön puolesta ja siten, että rakennuslupahakemusta voidaan A ja B:n toimesta korjata ja täydentää viranomaisten vaatimalla tavalla.

Yhtiö on lisäksi velvoitettu suorittamaan A ja B:lle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 24 000 markkaa 16 prosentin korkoineen päätöspäivästä lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 4.11.1992

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi yhtiö oli valittamalla saattanut jutun, on lausunut, että AB:t olivat kanteessaan vaatineet Asunto Oy Jupperin Oma-Kodon velvoittamista hakemaan määräajassa rakennuslupaa yhtiön tontille heidän kustannuksellaan rakennettaviin kahteen kanteessa tarkemmin yksilöityyn rakennukseen.

AB:t omistivat yhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat yhtiön vuonna 1972 vahvistetun yhtiöjärjestyksen mukaan kummankin kantajan osalta yhden huoneiston hallitsemiseen yhtiön kiinteistössä. Huoneistoja ei ollut rakennettu ja AB:t olivat jo osakkeet ostaessaan tienneet, ettei tontilla ollut rakennusoikeutta noiden huoneistojen rakentamiseen. Rakennusoikeus oli saatu vasta vuonna 1990. A ja B:lla oli siten oikeus vaatia huoneistojen rakentamista yhtiön osakkeiden omistajina. Yhtiöllä oli toisaalta velvollisuus ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin A ja B:n sanotun yhtiöjärjestyksen mukaisen oikeuden toteuttamiseksi.

Lisärakentamista ja siihen liittyvän rakennusluvan hakemista koskeva päätös muutti yhtiövastikkeiden jakoperusteita ja saattoi vaikuttaa yhtiövastikkeen määräämisperusteisiin. Sekä rakennustyö että uudet huoneistot vaikuttivat yhtiön ja sen muiden osakkaiden etuihin ja oikeuksiin. Päätöksen tekeminen tällaisessa asiassa kuului siten yhtiökokoukselle. Yhtiökokouksen päätös oli toisaalta osakeyhtiölain 9 luvun 17 §:n 4 momentin mukaan tuomioistuimen muutettavissa vain, jos voitiin todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla. Yhtiökokouksen päätöksen korvaaminen asiassa tuomioistuimen lausumalla ei ollut mahdollista. Edellä kerrottu huomioon ottaen eivät kanteessa esitetyt vaatimukset olleet hyväksyttävissä. Yhtiökokouksen päätöstä asianomainen osakas voi moittia ja vaatia sen julistamista mitättömäksi tai esittää täsmällisen, tuomioistuimen hyväksyttävissä olevan muutosvaatimuksen. Asiassa esitetty kanne oli näin ollen kokonaisuudessaan hylättävä.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus on kumonnut kihlakunnanoikeuden päätöksen ja hylännyt kanteen. Yhtiö on vapautettu velvollisuudesta korvata A ja B:n oikeudenkäyntikuluja kihlakunnanoikeudessa. Asian laatuun nähden yhtiö on saanut kärsiä oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 29.10.1993